Рассказываем, что делать покупателю квартиры, если продавец затягивает с ее освобождением
Для оптимальной передачи купленной на вторичном рынке квартиры важно правильно оформить договор и определить порядок выписки и съезда бывшего собственника. Рассказываем, как сделать все законно и чего нельзя делать, чтобы не возникло осложнений
Оптимальный порядок передачи жилья
На рынке вторичного жилья есть риск для покупателя— ситуация, когда право собственности уже зарегистрировано и продавец снялся с регистрационного учета, но фактически квартиру не освобождает. Чтобы избежать подобных конфликтов, порядок передачи жилья необходимо подробно фиксировать в договоре купли-продажи. Оптимально предусмотреть конкретную дату освобождения квартиры, порядок передачи ключей, ответственность за просрочку и обязанность продавца вывезти имущество, советует специалист по развитию бизнеса адвокатского бюро «А ПРО» Никита Казанский.
В договоре купли-продажи квартиры важно указать, кто прописан в квартире на момент подписания договора, и указать срок, в течение которого указанные лица должны выписаться из квартиры. Если в квартире, кроме продавца-собственника, прописаны иные лица, рекомендуется получить от указанных лиц отдельные заявления, в которых те обязуются выписаться из квартиры в определенный срок и прекратить в ней проживать, добавляет партнер юридической компании «Неделько и партнеры» Марина Клепко.
Закон устанавливает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи к покупателю подлежит государственной регистрации, напоминает партнер юридического бюро «Падва и Эпштейн» Антон Бабенко.
Какими документами регулируется освобождение квартиры
Освобождение квартиры обычно подтверждается актом приема-передачи. Именно этот документ фиксирует фактическую передачу жилья покупателю, состояние квартиры, передачу ключей и отсутствие либо наличие вещей продавца, говорит Никита Казанский.
Напрямую норма, которая устанавливает конкретный срок освобождения квартиры после продажи, в законодательстве не прописана. В ст. 457 Гражданского кодекса говорится, что стороны должны сами прописать срок исполнения обязательств в договоре. Но если в договоре срок не указан, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней (ст. 314 Гражданского кодекса) со дня предъявления требования покупателем об этом.
Юрист Ольга Серебрякова советует также прописать в договоре два условия, которые должны урегулировать спорные вопросы. Это:
- срок проживания продавца. Необходимо четко указать точный период, в течение которого продавец имеет право проживать в квартире после перехода права собственности;
- обязанность по оплате. Следует определить, кто и за что будет платить в течение этого периода (например, продавец оплачивает квартплату и коммунальные платежи).
Как продавец выписывается из квартиры
Эксперты поясняют, что есть несколько вариантов выписки из квартиры.
Продавец (с несовершеннолетними детьми). Если в продаваемой квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, их выписка должна быть произведена до или одновременно с передачей квартиры покупателю. Для этого необходимо обеспечить их регистрацию по новому адресу. В договоре купли-продажи можно прописать условие о сроках выписки несовершеннолетнего и условиях его регистрации по новому адресу. Если несовершеннолетний является собственником доли, сделка требует особого внимания и, возможно, разрешения органов опеки и попечительства, говорит юрист Ольга Серебрякова.
Продавец (без несовершеннолетних детей). Продавец и члены его семьи, не являющиеся собственниками, как правило, выписываются до или в момент подписания передаточного акта. Если продавец является собственником, он может выписаться после регистрации перехода права собственности, объясняет юрист, основатель агентства недвижимости Korovina.invest Дарья Коровина.
Зарегистрированные жильцы (не собственники). При смене собственника жилого помещения право пользования жильем членами семьи прежнего собственника также прекращается, поясняет Ольга Серебрякова.
Что лучше сначала— регистрация или передача
Лучше сначала зарегистрировать право собственности в Росреестре, а затем фактически передавать квартиру покупателю и подписывать передаточный акт. Ведь именно регистрация является финальной точкой сделки, говорит Марина Клепко.
На практике наиболее безопасной считается схема, при которой право собственности сначала регистрируется за покупателем, а затем происходит фактическое освобождение квартиры и подписывается акт приема-передачи, добавляет Никита Казанский.
Такой порядок действий не только в интересах покупателя, но и продавца. Ведь если оформлять документы в последнюю очередь, то уже въехавший в квартиру покупатель может, к примеру, устроить там пожар или потоп. А отвечать за это придется формально остающемуся собственником продавцу, предупреждает Дарья Коровина.
Что делать, если продавец не освобождает квартиру
При проблемах с освобождением бывшим собственником проданного жилья эксперты советуют придерживаться следующего алгоритма действий:
- Направить письменное уведомление (претензию) продавцу. Сделать это надо заказным письмом с описью вложения или под расписку. Требуйте освободить квартиру в срок, можно сослаться на ст. 314 Гражданского кодекса (где прописан срок семь дней) или условия договора.
- Не подписывать акт приема-передачи. Если акт подписан, вы подтверждаете, что квартира передана. Это усложнит выселение.
- Зафиксировать факт проживания бывшего собственника. Для этого надо сделать фото и видео, пригласить свидетелей (соседей), составить акт о том, что продавец не освободил квартиру.
- Обратиться в суд с иском. В нем потребовать устраненияпрепятствий в пользовании жилым помещением и требовать принудительного выселения (ст. 304 Гражданского кодекса).
В суд необходимо пригласить свидетелей (например соседей), которые своими показаниями будут доказывать факт отказа бывшего владельца освободить квартиру. О наличии данных свидетелей можно сразуже указать в исковом заявлении и заявить ходатайство о вызове их в суд для допроса, советует Ольга Серебрякова.
Выиграть судебный спор о праве пользования жильем— только половина дела. Самое сложное начинается после того, как решение суда вступило в законную силу, а ответчик по-прежнему не пускает в квартиру, сменил замки или игнорирует законные требования. В таких случаях в дело вступает служба судебных приставов, которая наделена полномочиями по принудительному выселению. Задача покупателя— предоставить судебному приставу-исполнителю исчерпывающую информацию о должнике и контролировать выселение, предупреждает управляющий партнер юридической фирмы «Солнцев и партнеры» Станислав Солнцев.
Чего не должен делать покупатель
Главное для покупателя— не пытаться решить конфликт силовыми методами. Даже при наличии зарегистрированного права собственности любые действия, нарушающие неприкосновенность жилища или препятствующие проживанию без законной процедуры, могут повлечь гражданскую, административную, а в отдельных случаях и уголовную ответственность, предупреждает Никита Казанский.
Новому собственнику не следует:
- самостоятельно вскрывать замки. Это грозит ответственностью за самоуправство (ст. 330 Уголовного кодекса);
- выносить вещи бывшего собственника. Это грозит ответственностью за самоуправство;
- отключать свет, газ или воду. Здесь опять можно подпасть под статью о самоуправстве;
- угрожать или применять силу. За это грозит ответственность за угрозу убийством (ст. 119 Уголовного кодекса), побои (ст. 116 Уголовного кодекса) или вымогательство (ст. 163 Уголовного кодекса).